שוק הדיור הישראלי בגדה המערבית בהשוואה לחלקי המדינה האחרים

מטרת מסמך זה היא לזהות את ההבדלים בין האזורים השונים של שוק הדיור הישראלי, בדגש על שוק הדיור המתקיים בגדה המערבית. המסמך מתבסס על נתונים רשמיים מפורטים על יחידות דיור, משקי בית ועסקאות נדל"ן. מספר המשכורות הנדרשות לקניית יחידת דיור בגדה המערבית עלה מ-4.87 ב-2003 ל-1.152 בשנת 2015 .הממוצע הארצי עלה בתקופה המקבילה מ-125 ל-3.162 .משמע, הפער בין הגדה המערבית לבין הממוצע הארצי ירד מכ-38 חודשים לכ-10 חודשים בלבד. אמנם הפער בין הגדה המערבית לממוצע הארצי נסגר בתקופה הנבחנת, אולם כאשר מכניסים את המרחק מאזורי הביקוש מתגלה שבגדה המערבית מחירי יחידות הדיור נמוכים במידה ניכרת משאר האזורים. בעוד האזור שממערב לגדר מתקרב לממוצע הלאומי, היישובים שממזרח לגדר הם היישובים בעלי יוקר הדיור הנמוך במדינה. המגמה ארוכת הטווח של אזור זה מתונה מאוד ולא נראה שהפער משאר אזורי המדינה נסגר. מספר המשכורות הנדרשות לקניית יחידת דיור ממערב לגדר ההפרדה עמד בשנת 2003 על 15.86 ועלה ל-154 ב-2015 .ממזרח לגדר חלה עלייה מתונה הרבה יותר מ-7.72 חודשים ל-110 חודשים בלבד ב-2015. ישנו הבדל משמעותי בין יוקר שכירות ויוקר קניית דירה בגדה המערבית. יחידות הדיור בגדה המערבית ביחס לשכר הממוצע הינן הזולות ביותר במדינה בצורה מובהקת, אך בשכירות ישנם אזורים זולים יותר. אנו משערים כי המקור לפער הינו ההבדל שבין מגורים לטווח ארוך ולטווח קצר, הגדה הינה פחות אטרקטיבית להשתקעות ביחס למגורים קצרי טווח. חלק ניכר מהבנייה ביוזמה הציבורית במדינה מתרחשת ביהודה ושומרון. שיעור הבנייה ביוזמה ציבורית מסה"כ הבנייה הוא הגבוה במדינה ועמד בעשרים השנים האחרונות על ממוצע של %3.36 . כאשר בוחנים את הבנייה הציבורית במ"ר לנפש מתגלה פער של 44.0 מ"ר לנפש מהממוצע הארצי )61.0 לעומת 17.0 מ"ר לנפש – פי 6.3 .)בנייה ביוזמה ציבורית הינה השפעה אקסוגנית של היצע נוסף אשר מוריד את מחירי הדיור. מאפייני יחידות הדיור ומבנה הבעלות עליהן גם הם שונים בגדה המערבית. שיעור הבעלות הינו גבוה ביותר ועומד על %5.71 כאשר ממערב לגדר הוא %5.75( הגבוה במדינה( וממזרחה %8.57 .יחידות הדיור ביהודה ושומרון גדולות יותר מבשאר המחוזות, %3.38 מהדירות בעלות 5 חדרים ויותר. ממוצע הגודל הוא 1.4 חדרים )%23 יותר מהממוצע של מחוז ת"א( ו-108 מ"ר )%8.33 יותר מממוצע מחוז ת"א(. כאשר מסתכלים על ההפרש בגודל הדירות מהממוצע הארצי, ניתן לראות שרק אזור יו"ש ומחוז המרכז גדולים ממנו. הממוצע בגדה המערבית גדול ב-2.15 מ"ר, ממערב לגדר ב-3.16 מ"ר וממזרחה ב- 8.8 מ"ר, לעומת זאת מחוז המרכז גדול ב-9 מ"ר ומחוז ת"א קטן ב-1.12 מ"ר. מחירי הדירות ביהודה ושומרון דומים לממוצע הארצי ועומדים על כ-35.1 מיליון ₪ כאשר ממערב לגדר )4.1 מלש"ח( הם גבוהים ממחוזות חיפה, דרום וצפון וממזרחה )9.0 מלש"ח( המחירים הם הנמוכים בארץ. לעומת זאת, כאשר בוחנים את המחיר למ"ר מתגלה כי רמות המחירים למעשה נמוכות יותר )עקב הדירות הגדולות( עם 303,11 ₪ בממוצע, 822,11 ₪ ממערב לגדר ו-789,7 ₪ ממזרחה.